Привлечение денежных средств дольщиков для долевого строительства осуществляется застройщиками на основании договоров создания объекта долевого строительства, заключаемых застройщиками по форме типового договора, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 года № 156.
Сегодня я адвокат по гражданским делам разъясню нормы, касающиеся долевого строительства.
В соответствии с договором создания объекта долевого строительства одна сторона – застройщик – принимает на себя обязательство собственными силами и (или) с привлечением третьих лиц в установленный договором срок обеспечить строительство объекта долевого строительства и по окончании строительства и приемки в эксплуатацию передать объект долевого строительства дольщику, а другая сторона – дольщик – обязуется уплатить определенную договором цену договора (цену объекта долевого строительства) и принять указанный объект в порядке, установленном договором.
СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
К существенным условиям договора создания объекта долевого строительства относятся следующие:
— определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, подлежащего строительству и передаче дольщику, с указанием особенностей строительства, характеристики объекта и сведений о полном или частичном выполнении отделочных работ;
— реквизиты банка и номер специального счета, на который зачисляются денежные средства льготных кредитов;
— реквизиты банка и номер специального счета, на который зачисляются денежные средства на строительство объекта долевого строительства и оплату затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства;
— реквизиты банка и номер текущего (расчетного) банковского счета, на который зачисляются денежные средства на оплату прибыли застройщика;
— срок исполнения обязательств по договору;
— стоимость строительства 1 кв. метра общей площади объекта долевого строительства;
— цена договора (цена объекта долевого строительства);
— размер и порядок внесения дольщиком денежных средств;
— гарантийный срок на объект долевого строительства;
— права и обязанности сторон;
— порядок изменения условий договора;
— обязательство застройщика передать дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических нормативных правовых актов, проектной, иной документации и другим обязательным требованиям;
— порядок приемки-передачи объекта долевого строительства;
— основания расторжения договора до истечения установленного договором срока его исполнения;
— порядок возврата денежных средств дольщику в случае неисполнения обязательств или расторжения договора до истечения установленного договором срока его исполнения (отказа одной из сторон от исполнения договора);
— ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору.
По усмотрению сторон в договор могут быть включены иные дополнительные условия.
В договор создания объекта долевого строительства можно включить иные условия, но исключить существенные условия нельзя.
Дополнительные соглашения к договорам подлежат регистрации в случае изменения существенных условий договора. Если такие соглашения не зарегистрированы в установленном порядке, ими руководствоваться нельзя.
ЦЕНА ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Цена договора (цена объекта долевого строительства) – эторазмер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком, включая затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства, определенные в соответствии с законодательством в текущих ценах на конкретный календарный месяц и год с учетом прогнозных индексов цен в строительстве, затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость строительства, и прибыль застройщика (определяется на дату опубликования проектной декларации, заключения договора, в иных требуемых случаях).
Цена договора (цена объекта долевого строительства) устанавливается в договоре в белорусских рублях.
Платежи по договору производятся дольщиками только в белорусских рублях.
Уплата цены договора (цены объекта долевого строительства) производится дольщиком единовременно или поэтапно в установленный договором период по графику платежей, являющемуся приложением к договору.
Уплата цены договора (цены объекта долевого строительства) может также осуществляться на основании ежемесячно представляемых застройщиком в произвольной форме справок о стоимости выполненных работ, затратах застройщика и размере очередного взноса для оплаты стоимости строительства объекта долевого строительства.
Также определен порядок расчета стоимости строительства одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства, который рассчитывается в соответствии с законодательством об определении стоимости строительства зданий, сооружений и составлении сметной документации на конкретный календарный месяц и год с учетом затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, и прибыли застройщика.
Сумма прибыли рассчитывается застройщиком при заключении договоров и не подлежит перерасчету в связи с увеличением фактической стоимости объекта долевого строительства по сравнению с ценой договора (ценой объекта долевого строительства), за исключением случаев изменения стоимости объекта долевого строительства в соответствии с законодательством.
Изменение цены договора (цены объекта долевого строительства) допускается в следующих случаях:
- по соглашению сторон, в том числе по соглашению сторон об изменении проектной документации в отношении финансируемого дольщиком объекта долевого строительства,
- по ходатайству дольщика об отказе от оказания услуг, выполнения работ или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных работ.
Такие изменения оформляются дополнительным соглашением к договору, содержащим обоснованный расчет по изменению цены договора (цены объекта долевого строительства).
Застройщик вправе изменить цену договора (цену объекта долевого строительства) в случае:
- изменения прогнозных индексов цен в строительстве в нормативный срок строительства объекта строительства и дополнительный срок строительства при продлении нормативного срока строительства в установленном законодательством порядке в случае отсутствия вины застройщика,
- изменения законодательства об уплате косвенных налогов в указанные сроки, если они оказали влияние на цену договора (цену объекта долевого строительства).
СНИЖЕНИЕ ЦЕНЫ ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
При снижении по решению уполномоченных государственных органов стоимости используемых при строительстве объекта строительства материалов, работ и услуг, а также уменьшении или изменении косвенных налогов, если они оказали влияние на цену договора (цену объекта долевого строительства), застройщик обязан не позднее одного месяца после возникновения соответствующих обстоятельств произвести соразмерное уменьшение цены договора (цены объекта долевого строительства) дольщикам, осуществляющим строительство с использованием государственной поддержки. Застройщик обязан не менее чем за десять календарных дней до окончания срока очередного платежа известить дольщика об изменении цены договора (цены объекта долевого строительства) с обоснованным расчетом ее изменения.
В случае, если на дату приемки в эксплуатацию многоквартирного, блокированного, одноквартирного жилого дома фактическая стоимость объекта долевого строительства, строящегося с использованием государственной поддержки, окажется ниже цены договора (цены объекта долевого строительства), застройщик производит перерасчет данной цены.
В иных случаях перерасчет цены договора (цены объекта долевого строительства) не производится.
Денежные средства возвращаются застройщиком по источникам финансирования пропорционально суммам средств, внесенных на строительство объекта долевого строительства, в двухмесячный срок после приемки в эксплуатацию объекта строительства. При этом денежные средства возвращаются со специального счета, открытого застройщиком в установленном порядке, и с текущего (расчетного) банковского счета застройщика.
Расчеты, обосновывающие изменение цены договора (цены объекта долевого строительства), выполняются в текущих ценах путем приведения стоимости строительства не завершенных строительством многоквартирных или блокированных жилых домов, одноквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – объекты), в том числе объектов долевого строительства, и внесенных дольщиками платежей в процессе строительства к единому уровню цен на первое число месяца составления расчета.
Обоснование изменения цены договора (цены объекта долевого строительства) производится застройщиком путем представления дольщику соответствующих расчетов. Изменение цены договора (цены объекта долевого строительства) с представлением застройщиком дольщику соответствующих расчетов определяется как разница между проиндексированной стоимостью выполненных работ (произведенных затрат) и проиндексированными платежами на строительство объекта долевого строительства, внесенными дольщиком.
ПРИЕМКА ОБЪЕКТА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ
Передача объекта дольщику осуществляется после приемки в эксплуатацию многоквартирного, блокированного, одноквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости.
Застройщик в течение 25 календарных дней после этого обязан передать дольщику окончательный расчет стоимости объекта долевого строительства.
При условии полной уплаты цены договора (цены объекта долевого строительства) застройщик в двухдневный срок со дня обращения дольщика обязан передать ему документы, необходимые для государственной регистрации прав дольщика на объект долевого строительства. Дольщик осуществляет регистрацию своих прав на объект долевого строительства не позднее чем в трехмесячный срок после получения необходимых документов.
Застройщик обязан передать дольщику, который зарегистрировал свое право на объект долевого строительства, данный объект, качество которого соответствует условиям договора, техническим нормативным правовым актам, проектной и иной документации и другим обязательным требованиям по акту приемки-передачи объекта долевого строительства, подписываемому сторонами договора. Акт приемки-передачи подписывается дольщиком при передаче ему документов на установленное оборудование и ключей.
Стоит обратить внимание, что объект долевого строительства передается дольщику, полностью уплатившему цену договора (цену объекта долевого строительства), независимо от наличия дольщиков, имеющих задолженность перед застройщиком по уплате цены договора (цены объекта долевого строительства).
С момента подписания сторонами акта приемки-передачи обязательство застройщика по передаче объекта дольщику и обязательство дольщика по приемке объекта считаются исполненными, дольщик приступает к пользованию этим объектом и несет все затраты по дальнейшей его эксплуатации и риск случайной гибели.
При приемке-передаче объекта долевого строительства следует обратить внимание на недостатки, проверить жилое помещение на соответствие условиям договора, требованиям технических нормативных правовых актов, проектной, иной документации и другим обязательным требованиям.
Стоит обратить внимание, что обязанностью дольщика является явиться на приемку объекта долевого строительства в срок, установленный застройщиком или согласованный с застройщиком и принять от застройщика введенный в эксплуатацию объект долевого строительства по акту приемки-передачи в соответствии с условиями, определенными в договоре. При необходимости к акту приемки-передачи прилагается подписанный дольщиком и застройщиком перечень замечаний дольщика по состоянию объекта долевого строительства при его приемке-передаче.
Наличие недостатков не является основанием для отказа от приемки объекта долевого строительства.
Если дольщик отказывается от подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства надлежащего качества, передаваемого застройщиком, дольщик уплачивает застройщику пеню в размере 0,01 процента от суммы средств, внесенных им в счет оплаты цены договора (цены объекта долевого строительства), за каждый день просрочки подписания акта приемки-передачи.
Если строительство не может быть завершено в определенный в договоре срок, застройщик не позднее чем за месяц до истечения указанного в договоре срока обязан направить дольщику заказным письмом с уведомлением соответствующее обоснование и предложение о внесении изменений в договор путем подписания дополнительного соглашения к договору, в котором предусматривается изменение срока и иных связанных с этим условий договора.
Если при приемке в эксплуатацию многоквартирного, блокированного, одноквартирного жилого дома часть работ была перенесена в соответствии с установленным законодательством порядком на благоприятный период их выполнения, размер затрат на выполнение данных работ определяется застройщиком с учетом прогнозной стоимости на дату их проведения и включается в цену договора (цену объекта долевого строительства). Оплата таких работ может осуществляться дольщиком по факту их выполнения в установленный в соответствующем дополнительном соглашении срок. Дополнительное соглашение об оплате данных работ подписывается сторонами после приемки многоквартирного, блокированного, одноквартирного жилого дома в эксплуатацию.
ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ ОБЪЕКТ ИМЕЕТ НЕДОСТАТКИ
Под недостатком объекта долевого строительства понимается несоответствие объекта долевого строительства (качество работ, количество его отдельных элементов, оборудования, материалов) актам законодательства, в том числе техническим нормативным правовым актам, содержащим обязательные для соблюдения технические требования, условиям договора и требованиям проектной документации;
Существенное нарушение качества – недостаток объекта долевого строительства, наличие которого приводит к ухудшению качества объекта долевого строительства настолько, что объект долевого строительства не может эксплуатироваться в соответствии с его назначением;
Если объект долевого строительства построен с недостатками, в том числе с существенным нарушением качества, дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
безвозмездного устранения недостатков объекта долевого строительства в срок не более трех месяцев (для одноквартирных жилых домов – шесть месяцев) при условии возможности выполнения работ по устранению недостатков в соответствии с техническими нормативными правовыми актами, содержащими обязательные для соблюдения технические требования. Срок для устранения недостатков начинает отсчитываться с даты подписания сторонами акта приемки-передачи объекта долевого строительства с перечнем замечаний;
возмещения своих расходов по устранению недостатков объекта долевого строительства, в том числе если застройщик не устранил их в согласованные сроки;
расторжения договора и возврата денежных средств в порядке, установленном законодательством.
Споры, возникающие при исполнении договора долевого строительства, разрешаются в судебном порядке.
Законодательство о защите прав потребителей применяется к отношениями, вытекающими из договора долевого строительства, в части, не противоречащей Указу Президента Республики Беларусь от 10 декабря 2018 года № 473.
Законодательство о защите прав потребителей применяется к конкретным товарам (работам, услугам), которые были использованы (выполнены, оказаны) в процессе строительства объекта долевого строительства, исходя из стоимости таких товаров (работ, услуг) и их соответствия проектной документации.
Установлена ответственность застройщика в случае наличия его вины в невыполнении им срока обязательств по договору застройщик обязан, а именно:
— при расчете цены договора (цены объекта долевого строительства) применять к объемам, выполненным в дополнительный срок строительства, прогнозные индексы цен в строительстве, установленные для месяца, который является последним при нормативном сроке строительства объекта;
— в срок не позднее двух месяцев после передачи объектов долевого строительства дольщикам выплатить неустойку (пеню) дольщикам, выполнившим в полном объеме свои договорные обязательства по оплате цены договора (цены объекта долевого строительства), в размере 0,01 процента (при превышении нормативных сроков строительства до трех месяцев), 0,02 процента (при превышении нормативных сроков строительства от трех до шести месяцев), 0,03 процента (при превышении нормативных сроков строительства свыше шести месяцев) от суммы внесенных дольщиком денежных средств за каждый день просрочки, если больший размер санкций не определен законодательными актами или договором.
Меры ответственности, не применяются к застройщикам, допустившим нарушение сроков исполнения обязательств по договору по причине нарушения дольщиками сроков внесения платежей в части предоставления государственной поддержки, а также средств семейного капитала.
За нарушение дольщиком сроков внесения платежей по договору установлена ответственность в виде неуплаты застройщику неустойки (пени) в размере 0,02 процента (при необходимости внесения дольщиком платежей в соответствии с графиком платежей или по справкам застройщика) или 0,002 процента (если платежи должны вноситься дольщиком единовременно) от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки до дня погашения задолженности либо принятия решения о расторжении настоящего договора в установленном порядке. Данные меры ответственности не распространяются на дольщиков в части несвоевременного перечисления государственной поддержки, а также средств семейного капитала.
Также в случае отказа дольщика от подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства надлежащего качества, передаваемого застройщиком, дольщик уплачивает застройщику пеню в размере 0,01 процента от суммы средств, внесенных им в счет оплаты цены договора (цены объекта долевого строительства), за каждый день просрочки подписания акта приемки-передачи.
РАСТОРЖЕНИЕ И ОДНОСТОРОННИЙ ОТКАЗ ОТ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Дольщик имеет право потребовать досрочного расторжения договора на любой стадии его исполнения по своей инициативе, в том числе в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) застройщиком своих обязательств либо при несогласии с предлагаемым застройщиком изменением цены договора (цены объекта долевого строительства).
Застройщик вправе потребовать досрочного расторжения договора в случаях:
— невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение двух периодов подряд, установленных договором, если в соответствии с договором уплата цены договора (цены объекта долевого строительства) производится по графику платежей;
— невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение двух месяцев подряд, если в соответствии с договором уплата цены договора (цены объекта долевого строительства) производится по справкам застройщика;
— неуплаты в полном объеме цены договора (цены объекта долевого строительства) в срок, определенный договором, если уплата цены в соответствии с договором осуществляется единовременно;
— несогласия дольщика с обоснованным застройщиком изменением цены договора (цены объекта долевого строительства) в случае изменения по соглашению сторон проектной документации в отношении финансируемого дольщиком объекта долевого строительства, по ходатайству дольщика об отказе от оказания услуг, выполнения работ или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных работ, а также в случаях изменения прогнозных индексов цен в строительстве в нормативный срок строительства и дополнительный срок строительства при продлении нормативного срока в установленном законодательством порядке при отсутствии вины застройщика и изменении законодательства об уплате косвенных налогов в указанные сроки, если они оказали влияние на цену договора (цену объекта долевого строительства), если иное не установлено законодательными актами.
Договор может быть расторгнут на любой стадии его исполнения.
В случае расторжения договора или отказа одной из сторон от исполнения договора застройщик возвращает дольщику внесенные дольщиком денежные средства.
Важно соблюсти процедуру расторжения договора.
Стороны извещают друг друга о досрочном расторжении договора за один месяц в письменной форме (заказным письмом с уведомлением). Сторонами подписывается акт о расторжении договора в срок не позднее месяца со дня получения такого извещения. При наличии у дольщика обстоятельств, препятствующих в месячный срок подписать акт о расторжении договора, подтвержденных соответствующими документами (листок нетрудоспособности, копия приказа о командировке, об отпуске и другое), этот акт подписывается по истечении указанных обстоятельств, но не позднее 5 дней со дня их истечения. Договор считается расторгнутым после подписания сторонами соответствующего акта.
В случае недостижения соглашения о досрочном расторжении договора по истечении пятидневного срока со дня отказа другой стороны от предложения расторгнуть договор либо неполучения ответа с согласием (отказом) о досрочном расторжении договора в установленный в заказном письме срок, но не ранее 30 дней с даты получения письма сторона вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, проинформировав об этом в письменном виде в трехдневный срок со дня принятия такого решения другую сторону.
Для возврата денежных средств дольщик, гражданин представляют застройщику (организации застройщиков, заказчику по выполнению программы государственного заказа следующие документы, на основании которых составляется ведомость возврата взносов (платежей):
1. копии платежных документов, подтверждающих платежи, произведенные за счет:
собственных денежных средств;
средств организаций;
иных источников, с указанием условий предоставления этих средств;
2. копии заключенных соглашений между выбывающим инвестором и организациями об условиях предоставления займов;
3. справка банка и (или) небанковской кредитно-финансовой организации об остатке задолженности по предоставленному кредиту;
4. справка районного, городского исполнительного и распорядительного органа, местной администрации, принявших решение о предоставлении дольщику (члену организации застройщиков) субсидии (субсидий), о суммах перечисленных субсидий.
Если Вам необходима юридическая помощь, устная консультация адвоката по гражданским делам, разъяснения адвоката по жилищным делам, составление искового заявления, представительство интересов в суде можно связаться со мной по телефону +375 29 3203145 (Вайбер, Телеграм).
