Время диктует новые условия и если раньше для приобретения жилья использовались кредитные продукты, то сейчас появилась и возможность приобретения жилья в лизинг (финансовую аренду).
Сегодня квартиру в лизинг в Республике Беларусь можно приобрести на выгодных условиях. На официальных сайтах застройщиков есть привлекательные предложения. Можно в онлайн режиме произвести расчет, предварительно узнав величину платежа и стоимость квартиры.
Однако, чтобы использовать такой способ приобретения жилья, надо учитывать способы погашения, сроки, проценты, ответственность в случае невнесения платежей по договору лизинга. Об этом и пойдет речь в этой статье.
06 апреля 2017 года был принят Указ Президента Республики Беларусь № 109, благодаря которому стало возможным приобрести жилое помещение (жилой дом или квартиру) в лизинг.
В соответсвии с Указом № 109 было упрощен процесс выплат выкупной стоимости недвижимости.
Теперь законодательство о лизинге жилых помещений распространяется не только на граждан Республики Беларусь, но и на граждан других стран, лиц без гражданства, которые постоянно проживают и работают на территории Республики Беларусь.
Т.е. фактически, если человек постоянно проживает и работает на территории Республики Беларусь, то он может приобрести квартиру в лизинг.
При этом квартира должна быть использована для проживания, а не для предпринимательских целей.
ЧТО ТАКОЕ ЛИЗИНГ
Понятие договора лизинга (или финансовой аренды) закреплено в ст. 636 Гражданского кодекса Республики Беларусь.
По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель (лизингодатель), являющийся юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца (поставщика) и предоставить арендатору (лизингополучателю) это имущество, составляющее предмет договора финансовой аренды, за плату во временное владение и пользование. Арендодатель (лизингодатель) в этом случае не несет ответственности за выбор предмета договора финансовой аренды и продавца (поставщика).
Таким образом, видно, что лицо (лизингополучатель) может выбрать жилое помещение (дом или квартиру), обратиться с предложением к лизинговой компании (лизингодателю) приобрести жилое помещение, и в случае приобретения лизингодателем жилого помещения лизнгополучатель имеет право проживать в жилом помещении, пользоваться им, оплачивая лизингодателю за пользование и владение жилым помещением лизинговые платежи и выкупную стоимость примета лизинга.
Впоследствии если все платежи выплачены, задолженность по договору погашена, квартира передается в собственность.
Таким образом схему лизинга жилых помещений можно представить следующим образом:
- Заключается договор лизинга жилого помещения между лизинговой компанией и гражданином, желающим приобрести жилое помещение по договору лизинга.
- Лизинговая компания (лизингодатель) покупает квартиру, на которую указал лизингополучатель, и оформляет её на себя.
- Лизингополучатель постепенно погашает стоимость объекта с арендными платежами, включительно.
Т.к. лизингополучатель (гражданин) выбирает, какое помещение необходимо приобрести, то лизинговая компания может купить как жилое помещение на вторичном рынке, так и жилое помещение на первичном рынке.
Преимущества лизинга
У лизинга есть плюсы и минусы.
Плюсы лизинга следующие:
- Обычно ставки по лизингу ниже, чем по банковских кредитам.
- Возможность зафиксировать условия договора на протяжении периода его действия.
- Возможно оформление отсрочки платежа при наличии уважительной причины.
- Возможна смена плательщика по договору, если жилое помещение оформляется в лизинг физическим лицом.
- Выбор жилья на любом рынке лизингополучателем осуществляется самостоятельно.
Стоит обратить внимание, что обычно в договоре лизинга установлена ставка по лизингу, которая повышается, об этом прописывается в договоре, где указывается срок, когда ставка будет подниматься.
Изменение средней цены квадратного метра жилого помещения, ставок арендной платы или рыночной стоимости одноквартирных жилых домов или квартир, аналогичных одноквартирному жилому дому, квартире, являющимся предметом лизинга, а также иные факторы и обстоятельства, не влияющие на размер фактически понесенных лизингодателем затрат (расходов), связанных с заключением и исполнением договора лизинга жилого помещения, не влекут увеличения размеров предусмотренных договором лизинга жилого помещения лизинговых платежей и (или) стоимости предмета лизинга. Условия договора об увеличении лизинговых платежей по таким основаниям ничтожны.
Минусом договора лизинга жилого помещения является невозможность распоряжаться жилым помещением до полного погашения задолженности по договору лизинга.
К минусам лизинга можно отнести и то, что квартира не переходит сразу к лизингополучателю на праве собственности, а все время, пока производятся выплаты, остается у лизингодателя.
Также в случае просрочки трех и более платежей лизингополучатель может лишиться не только жилого помещения, которое он приобрел в лизинг, но и денежных средств, которые были внесены по договору финансовой аренды.
Права на квартиру лизингополучателя
Лизингополучатель имеет право:
- проживать в квартире;
- осуществлять текущий ремонт;
- регистрировать членов семьи (родителей, детей и супруга) без согласия лизингодателя, эти лица должны быть указаны в договоре лизинга;
- сдавать квартиру по договору найма либо предоставить жилое помещение в безвозмездное владение и пользование, но только после согласования с лизинговой организацией.
В случае смерти клиента лизинговое соглашение должно быть перезаключено с сохранением условий. Сделка происходит между компанией и одним из родственников умершего.
Стоит обратить внимание на одно существенное обстоятельство, пользование квартирой в лизинге существенно ограничивает права лизингополучателя. Так пока лизингополучатель не погасит задолженность по договору лизинга, квартира будет принадлежать лизинговой компании, а значит ни продать, ни распорядиться ей каким-либо иным образом (подарить, завещать и т.д.) лизингополучатель не может.
Таким образом, чтобы иметь возможность распоряжаться квартирой лизингополучатель должен погасить за нее задолженность. И только после этого ее можно продать, сдать в аренду, подарить и т.д.
Уплата жилищно-коммунальных платежей по договору лизинга
Стоит отметить, что существенным условием договора лизинга жилого помещения является включение туда условия о том, кем будут заключены договоры на оказание жилищно-коммунальных услуг, приобретение электроэнергии, потребляемой на освещение вспомогательных помещений и работу оборудования, в том числе лифтов, а также кем будет вноситься плата за жилищно-коммунальные услуги, электроэнергию, потребляемую на освещение вспомогательных помещений и работу оборудования, в том числе лифтов, в порядке, установленном жилищным законодательством.
Таким образом, обязанность по оплате коммунальных платежей лежит на лизингополучателе либо иных лицах, что указаны в договоре. Начисление жилищно-коммунальных платежей при этом происходит по общим тарифам.
Документы для оформления недвижимости в лизинг
Обыычне при оформлении договора лизинга специалисту лизинговой компании предъявляются следующие документы:
- заявление;
- паспорт;
- вид на жительство (для иностранных граждан, лиц без гражданства);
- письменное согласие по кредитной отчетности, которая предоставляется Кредитным регистром Нацбанка Республики Беларусь (оформляется клиентом, его поручителем);
- копия водительских прав, талон к ним (если есть);
- справки об официальных доходах;
- другие бумаги, запрашиваемые на усмотрение лизинговой организации.
Форма заявления разрабатывается организацией, предоставляющей квартиры по лизингу. Удостоверение личности и подтверждение легального получения доходных средств подготавливают также и поручители.
Что делать, если нет возможности внести платеж по договору лизинга вовремя?
Важно рассмотреть ситуации, которые могут возникнуть, если внести вовремя платеж по договору не получается.
Эти правила определены Указом Президента Республики Беларусь №109 от 06.04.2017 года.
Если пропущены два платежа, то это не может являться основанием для изменения либо расторжения договора лизинга по требованию лизингодателя.
Если пропущены три и более платежа, то это может являться основанием для изменения либо расторжения договора лизинга по требованию лизингодателя.
При этом в случае расторжения договора и если оплачено менее 50% стоимости предмета лизинга, то ранее уплаченные суммы не возвращаются, квартира изымается у лизингополучателя, он и лица, зарегистрированные в жилом помещении, подлежат выселению.
Если же оплачено 50% и более стоимости предмета лизинга, компенсация определяется в соответствии с Указом № 109 от 06.04.2017 года с учетом оценки фактического состояния помещения и сложившихся цен на аналогичное (сопоставимое) имущество.
Учитывайте при заключении договора лизинга жилого помещения, что ставка по нему постепенно будет повышена, поэтому заранее рассчитайте свою платежеспособность, чтобы квартира не была изъята без выплаты Вам компенсации.
ИНЫЕ МАТЕРИАЛЫ:
Статьи адвоката Вы можете на сайте адвоката, практика адвоката находится в разделе «Практика».
В случае неясности, необходимости получения юридической помощи, получения консультации юриста, Вы можете записаться по телефону +375 29 3203145 (Viber, Telegram, WhatsApp) либо через электронную почту [email protected].
