Законом установлено, что государственной регистрации подлежат сделки с недвижимым имуществом, в т.ч. создание, изменение, прекращение существования недвижимого имущества; возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество, в том числе долей в правах и т.д.


Недвижимое имущество считается созданным, измененным, прекратившим существование с момента государственной регистрации соответственно его создания, изменения, прекращения существования, если иное не установлено законодательными актами.

При этом государственной регистрации подлежат договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, подлежащих государственной регистрации, в том числе договоры:

1. отчуждения недвижимого имущества (купля-продажа, мена, дарение, рента и др.);

2. об ипотеке, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами;

3. доверительного управления недвижимым имуществом;

4. аренды, субаренды, безвозмездного пользования недвижимым имуществом, за исключением случаев, установленных законодательными актами;

5. залога зарегистрированного права аренды недвижимого имущества;

6. залога зарегистрированной доли в праве собственности на недвижимое имущество;

7. вычленения изолированного помещения, машино-места из капитального строения (здания, сооружения);

8. раздела недвижимого имущества, являющегося общей собственностью, на два или более объекта недвижимого имущества;

9. слияния двух или более объектов недвижимого имущества в один объект недвижимого имущества с образованием общей собственности;

10. об установлении или изменении долей в праве собственности на недвижимое имущество;

11. об изменении или расторжении зарегистрированных договоров с недвижимым имуществом.

Государственной регистрации подлежат также иные сделки с недвижимым имуществом в случаях, предусмотренных законодательными актами.

При покупке квартиры или одноквартирного жилого дома важно обратить внимание на содержание и условия договора купли-продажи недвижимого имущества, дееспособность продавца или покупателя, а также состояние жилого помещения.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимого имущества являются:
1. предмет договора;
2. цена недвижимости.

Так в договоре в обязательном порядке должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

То же касается и цены недвижимости. Она обязательно должна быть указана в договоре. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. 

Стоит обратить внимание, что договор купли-продажи недвижимого имущества заключается только в письменной форме, а также подлежит государственной регистрации.
При заключении договора стороны могут оговорить, что договор купли-продажи подлежит нотариальному удостоверению. В таком случае такой договор удостоверит нотариус, а потом уполномоченная договором сторона должна обратиться за государственной регистрацией сделки и перехода права собственности в территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Регистраторы территориальной организации по государственной регистрации осуществляют государственную регистрацию в отношении недвижимого имущества, находящегося в пределах территории соответствующего регистрационного округа.

При обращении в территориальное организацию по государственной регистрации регистрационные действия совершаются в следующем порядке:
1. прием документов, представленных для осуществления государственной регистрации;
2. принятие решения о совершении регистрационных действий;
3. совершение регистрационных действий;
4. удостоверение произведенной государственной регистрации.
Такие действия совершаются регистратором.
Стоит обратить внимание, что при совершении регистрационных действий регистратор имеет право запросить из государственных органов, иных государственных организаций сведения и документы, необходимые для совершения регистрационных действий; изготавливать копии документов и выписок из них, свидетельствовать их верность; давать разъяснения и консультации по вопросам совершения регистрационных действий; назначать техническую инвентаризацию и проверку характеристик недвижимого имущества в случаях и порядке, установленных специально уполномоченным органом государственного управления; назначать экспертизу подлинности документов, представленных для осуществления государственной регистрации, в случаях и порядке, установленных специально уполномоченным органом государственного управления; приостанавливать совершение регистрационных действий; отказать в совершении регистрационных действий.

Подать документы для государственной регистрации возможно регистратору в ходе личного приема лицами, подписавшими заявление о государственной регистрации. Исключение составляют случаи, когда по уважительным причинам лицо не может явиться на личный прием.

Обратить внимание стоит на случаи, когда происходит продажа одним из супругов совместно нажитого в браке имущества. В таком случае регистрация прав на недвижимое имущество, нажитое в браке, осуществляется в отношении одного из супругов. Поэтому при совершении такой сделки важно получить согласие второго супруга на совершение сделки или проверить наличие такого согласия.

При этом стоит обратить внимание, что для государственной регистрации возникновения права общей совместной собственности согласие второго супруга не нужно, достаточно лишь заявления одного из супругов.

При совершении сделки купли-продажи жилых помещений также стоит обратить внимание на лиц, которые зарегистрированы в жилом помещении на момент продажи недвижимого имущества. Так существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Таким образом, стоит внимательно читать договор и обращать внимание на этот момент. В случае необходимости стоит оговорить обязанность собственника и членов его семьи снятие их с регистрационного учета в установленный период.

Также стоит обратить внимание на недостатки приобретаемого жилого помещения, они должны быть оговорены в договоре купли-продажи. При этом обратите внимание, не совершались ли перепланировки жилого помещения, были ли такие перепланировки узаконены.

!!!В случае несогласия с совершенной сделкой, а также в случае, если сделкой купли-продажи нарушены права участников сделки или иных лиц, такая сделка в судебном порядке может быть признана недействительной. В случае признания недействительной государственной регистрации создания недвижимого имущества недействительной является также государственная регистрация прав, ограничений (обременений) прав на него и зарегистрированных сделок с ним. 

ИНЫЕ МАТЕРИАЛЫ:

Статьи адвоката  Вы можете на сайте адвоката, практика адвоката находится в разделе «Практика».


Если Вам необходима юридическая помощь, устная консультация адвоката по гражданским делам, разъяснения адвоката по жилищным делам, представительство интересов в агенстве по государственной регистрации и земельному кадастру («БРТИ», «БТИ»), Вы можете связаться со мной по телефону +375 29 3203145 (Вайбер, Телеграм).

4 4 оценки
Article Rating
Подписаться
Уведомление о
guest
0 Комментарий
Inline Feedbacks
View all comments
0
Оставить комментарийx
()
x
Наверх